Die Regel in einem Satz
Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks oder Hauses sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Umgangssprachlich heißt das Spekulationssteuer, rechtlich handelt es sich um Einkommensteuer auf ein „privates Veräußerungsgeschäft“.
Wann Sie steuerfrei verkaufen
- Mehr als zehn Jahre liegen zwischen Kaufvertrag und Verkauf.
- Eigennutzung durchgehend: Sie haben die Immobilie von der Anschaffung bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
- Eigennutzung zuletzt: Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Es zählen drei Kalenderjahre, nicht volle 36 Monate.
- Kleiner Gewinn: Alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres zusammen bringen weniger als 1.000 Euro Gewinn. Das ist eine Freigrenze: Ab 1.000 Euro ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber.
Wann es teuer werden kann
Vermietete, leer stehende oder anders genutzte Immobilien sind innerhalb der Frist steuerpflichtig. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Werbungskosten (etwa Maklerprovision und Notar beim Verkauf). Haben Sie das Objekt abgeschrieben, mindert das die Anschaffungskosten. Besteuert wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, falls diese anfallen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 390.000 € |
| Kaufpreis inkl. Nebenkosten vor sieben Jahren | − 300.000 € |
| Maklerprovision und Verkaufskosten | − 11.600 € |
| Gewinn | 78.400 € |
| Einkommensteuer bei 35 % persönlichem Satz | ca. 27.400 € |
Warten Sie dagegen, bis die zehn Jahre abgelaufen sind (hier gut drei weitere Jahre), ist derselbe Gewinn steuerfrei. Je nach Marktlage und Lebenssituation kann sich das lohnen, muss es aber nicht. Beides lässt sich nebeneinander legen: im Rechner Behalten oder verkaufen?.
Erbe und Schenkung
Bei unentgeltlichem Erwerb zählt für die Zehnjahresfrist die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt also die laufende Frist. Als Anschaffungskosten gelten in der Regel die des Verstorbenen, nicht der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls.
Ein Beispiel: Die Mutter kauft das Haus im Frühjahr 2018 und stirbt 2025. Die Tochter verkauft 2026. Die Frist läuft noch bis 2028, ein Gewinn wäre steuerpflichtig, es sei denn, die Tochter hat selbst darin gewohnt. Bei Erbschaften gibt es Sonderfälle, etwa wenn der Verstorbene bis zum Tod selbst dort wohnte. Das klärt im Zweifel ein Steuerberater.
Auf das Datum kommt es an
- Maßgeblich ist jeweils der Tag des notariellen Kaufvertrags, nicht die Übergabe und nicht die Eintragung im Grundbuch.
- Die Frist endet mit dem Ablauf des Tages, der durch seine Zahl dem Kauftag zehn Jahre später entspricht. Ein Verkauf am Folgetag ist steuerfrei.
- Planen Sie den Notartermin mit einigen Tagen Abstand nach dem Fristende, falls sich der Termin verschiebt.
- Ein Gewinn wird mit der Einkommensteuererklärung erklärt, in der Anlage SO.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information nach dem Stand vom 13. Oktober 2026 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Gesetze, Fristen und Fördergrenzen ändern sich. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie bitte mit Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.