Das ist in den ersten Wochen wichtig
Zuerst die Punkte mit Frist, danach alles, was Zeit hat.
- Ausschlagung prüfen. Wer das Erbe nicht annehmen möchte, hat dafür nur sechs Wochen. Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung wissen, bei einem Testament mit der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Wer ausschlägt, erbt weder das Haus noch die Schulden.
- Testament abgeben. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden. Das Gericht eröffnet es und benachrichtigt die Beteiligten.
- Erbschaftsteuer im Blick behalten. In vielen Fällen ist der Erwerb dem Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Hat das Nachlassgericht ein Testament eröffnet, aus dem Ihr Verhältnis zum Verstorbenen hervorgeht, ist das meist nicht nötig. Im Zweifel fragen Sie beim Finanzamt oder Steuerberater nach.
- Haus sichern. Schlösser, Post, Heizung gegen Frost, Gebäudeversicherung. Melden Sie dem Versicherer den Erbfall und, falls das Haus leer steht, den Leerstand: Viele Policen schränken den Schutz bei längerem Leerstand ein.
Nachweis und Grundbuch
Um über das Haus zu verfügen, müssen Sie belegen, dass Sie Erbe sind. Dafür gibt es zwei Wege: den Erbschein vom Nachlassgericht, oder bei einem notariellen Testament beziehungsweise Erbvertrag dessen Ausfertigung samt Eröffnungsniederschrift. Das Grundbuchamt akzeptiert Letzteres in der Regel anstelle eines Erbscheins (§ 35 GBO).
Danach wird das Grundbuch berichtigt: Sie werden als Eigentümer eingetragen. Geht der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, fällt dafür keine Gebühr an. Bei mehreren Erben stimmen Sie die Reihenfolge am besten mit dem Notar ab, denn die Gebührenfreiheit gilt nur für die erste Eintragung.
Was das Haus jetzt kostet
Auch ein leeres Haus verursacht Kosten, und Sie tragen sie als Eigentümer ab dem Erbfall.
- Grundsteuer und Gebäudeversicherung
- Heizung (Frostschutz), Strom, Wasser, Müll
- Verkehrssicherung: Als Eigentümer haften Sie für Schäden durch Glätte oder herabfallende Äste, auch bei Leerstand
- Instandhaltung, die sich oft aufgestaut hat
- Ein bestehendes Darlehen samt Grundschuld läuft weiter
Behalten, vermieten oder verkaufen
Es gibt kein Richtig oder Falsch. Hilfreich sind drei Fragen: Möchten und können Sie selbst einziehen? Haben Sie Zeit und Nerven für Mieter und Instandhaltung? Brauchen Sie das Geld, oder lässt sich ein Verkauf auch später noch gut machen?
- Selbst nutzen: Wer als Kind das Familienheim selbst bewohnt, erbt es bis 200 m² Wohnfläche erbschaftsteuerfrei, wenn der Verstorbene bis zum Tod dort wohnte und Sie zehn Jahre selbst darin wohnen. Für Ehegatten gibt es keine Flächengrenze. Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend (§ 13 ErbStG).
- Vermieten: Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, dafür sind Kosten absetzbar. Rechnen Sie mit Instandhaltung und Leerstandszeiten.
- Verkaufen: Der Erbe übernimmt die Zehnjahresfrist des Verstorbenen für die Spekulationssteuer. Wie das wirkt, zeigt der Ratgeber Spekulationssteuer beim Hausverkauf.
Erbschaftsteuer: Wann fällt sie an?
Maßgeblich ist der Verkehrswert des Hauses zum Todestag. Von allem, was Sie insgesamt erben, ziehen Sie den persönlichen Freibetrag ab. Erst der übersteigende Teil wird besteuert. Schenkungen derselben Person aus den vorangegangenen zehn Jahren werden angerechnet.
| Verhältnis zum Verstorbenen | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte oder Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Enkel (Kinder lebender Kinder) | 200.000 € |
| Übrige Personen der Steuerklasse I, zum Beispiel Eltern und Großeltern | 100.000 € |
| Steuerklasse II, zum Beispiel Geschwister, Nichten und Neffen | 20.000 € |
Wenn mehrere erben
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Dann geht nichts ohne die anderen, und das Haus lässt sich nur gemeinsam verkaufen. Was das bedeutet und welche Wege es gibt, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
So kann ich helfen
Ich bewerte das Haus kostenlos vor Ort, erkläre Ihnen die Optionen in Ruhe und kümmere mich, wenn Sie verkaufen möchten, um Unterlagen, Besichtigungen und Notartermin. Auf Wunsch vermittle ich den Kontakt zu Notar, Steuerberater und Gutachter.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information nach dem Stand vom 13. Oktober 2026 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Gesetze, Fristen und Fördergrenzen ändern sich. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie bitte mit Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.