Wohnrecht und Nießbrauch: Der Unterschied
Beide Rechte stehen im Grundbuch in Abteilung II und belasten das Haus zugunsten einer Person, häufig der Eltern oder des früheren Eigentümers. Sie unterscheiden sich im Umfang.
| Wohnungsrecht | Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Grundlage | § 1093 BGB | § 1030 BGB |
| Was darf der Berechtigte? | Das Gebäude oder Teile davon als Wohnung nutzen | Die Sache umfassend nutzen und die Erträge ziehen |
| Vermietung | Nur mit Gestattung des Eigentümers | Ja, der Nießbraucher behält die Mieten |
| Kosten | Im Bestellungsvertrag geregelt | Nießbraucher trägt gewöhnliche Instandhaltung und laufende Lasten |
| Ende | Mit dem Tod des Berechtigten | Mit dem Tod des Berechtigten |
Gesetzlich geregelt sind sie in § 1093 BGB und § 1030 BGB. Wie ein Recht im Einzelfall aussieht, steht in der Bestellungsurkunde und im Grundbuch. Auf dem Land ist auch das traditionelle Altenteil (Leibgedinge) verbreitet, das mehrere Rechte bündeln kann.
Wie das Recht den Preis beeinflusst
Ein Käufer kann das Haus erst nutzen, wenn das Recht endet. Deshalb zahlt er weniger. Wie viel weniger, hängt vom Wert des Rechts ab: von der Höhe der ersparten Miete, vom Alter und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten und vom Zinsniveau. Das Recht wird dazu kapitalisiert und vom Wert des unbelasteten Hauses abgezogen. Hinzu kommt, dass sich der Käuferkreis verkleinert: Kapitalanleger und Käufer, die sofort einziehen möchten, scheiden aus.
Drei Wege
- Mit dem Recht verkaufen. Der Käufer übernimmt die Belastung. Das Recht bleibt im Grundbuch, der Preis fällt niedriger aus. Gut, wenn der Berechtigte im Haus bleiben möchte.
- Das Recht ablösen. Der Berechtigte verzichtet gegen eine Entschädigung oder zieht in eine andere Wohnung. Das Recht wird dann im Grundbuch gelöscht, der Käufer erhält ein freies Haus. Das setzt die Zustimmung des Berechtigten voraus.
- Warten. Wenn das Recht absehbar endet, kann ein späterer Verkauf des unbelasteten Hauses sinnvoll sein. Rechnen Sie dagegen die Kosten für Instandhaltung und laufende Lasten.
Was in den Kaufvertrag gehört
- Genaue Bezeichnung des Rechts, des Berechtigten und der betroffenen Räume
- Regelung der Kosten für Nebenkosten, Reparaturen und Instandhaltung
- Zustimmung oder Einbindung des Berechtigten
- Löschung des Rechts nach dem Tod, mit Nachweis durch die Sterbeurkunde
- Folgen, wenn der Berechtigte auszieht oder pflegebedürftig wird
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information nach dem Stand vom 13. Oktober 2026 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Gesetze, Fristen und Fördergrenzen ändern sich. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie bitte mit Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.