Preis, Wert, Verkehrswert
Im Alltag werden die Begriffe vermischt. Es lohnt sich, sie zu trennen:
- Kaufpreis: das, was tatsächlich gezahlt wird.
- Verkehrswert (Marktwert): der Preis, der zu einem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Ihn ermitteln Sachverständige und die Gutachterausschüsse.
- Beleihungswert: der vorsichtige Wert, den eine Bank für eine Finanzierung ansetzt, meist niedriger als der Marktwert.
- Steuerwert: der Wert, der für Erbschaft- oder Schenkungsteuer gilt.
Die drei Wertermittlungsverfahren
| Verfahren | Geeignet für | Grundidee |
|---|---|---|
| Vergleichswert | Eigentumswohnungen, Grundstücke | Preise vergleichbarer Objekte und Bodenrichtwerte |
| Sachwert | Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser | Bodenwert plus Gebäudewert, angepasst an den Markt |
| Ertragswert | Vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser | Nachhaltige Mieteinnahmen, kapitalisiert |
Welches Verfahren passt, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung. Bei einem Einfamilienhaus im Odenwald ist es meist das Sachwertverfahren, ergänzt um Vergleichspreise aus der Gegend.
Was den Wert im Odenwald bewegt
- Ortsteil und Mikrolage: Kernstadt, Ortsteil, Hanglage, Aussicht, Straße. Die Unterschiede innerhalb derselben Gemeinde sind oft größer als zwischen zwei Orten.
- Anbindung: Bahnhof, Bundesstraße und Pendelzeit nach Darmstadt oder Frankfurt, Nähe zu Einkauf, Schule und Arzt.
- Baujahr und Zustand: Heizung, Dach, Fenster, Dämmung, Bäder. Modernisierungen mit Datum und Rechnung zählen.
- Energieeffizienz: Sie spielt bei älteren Häusern eine wachsende Rolle für Preis und Nachfrage.
- Grundstück: Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Zufahrt, Hangsicherung.
- Rechte und Lasten: Wohnrecht, Nießbrauch, Baulasten, Wegerechte. Mehr dazu im Ratgeber Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen.
Bodenrichtwerte nachschlagen
Der Bodenwert ist ein Baustein jeder Bewertung. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen Bodenrichtwerte, in Hessen im Portal BORIS Hessen. Sie gelten für typische Lagen und Grundstücke. Abweichungen im Einzelfall, etwa bei Größe oder Zuschnitt, sind möglich.
Maklerbewertung oder Gutachten?
| Anlass | Passende Bewertung |
|---|---|
| Sie möchten verkaufen und brauchen einen Angebotspreis | Marktwerteinschätzung durch den Makler, kostenlos |
| Erbstreit, Pflichtteil, Scheidung, Auseinandersetzung | Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen |
| Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt | Verkehrswertgutachten |
| Finanzierung | Wertermittlung der Bank (Beleihungswert) |
Ein Gutachten ist verbindlicher und aufwendiger, die Kosten richten sich nach Objekt und Umfang. Für die meisten Verkäufe genügt eine fundierte Marktwerteinschätzung. Sie erhalten sie von mir kostenlos und unverbindlich, nach Besichtigung vor Ort.
So bereiten Sie die Bewertung vor
- Unterlagen zusammenstellen, siehe Unterlagen für den Hausverkauf
- Modernisierungen mit Jahr und Kosten notieren
- Besonderheiten festhalten: Rechte, Lasten, Schäden, Mietverträge
- Zugang zu allen Räumen und zum Keller, Dach und Nebengebäuden ermöglichen
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information nach dem Stand vom 13. Oktober 2026 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Gesetze, Fristen und Fördergrenzen ändern sich. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie bitte mit Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.