Warum nichts ohne alle geht
Mehrere Erben bilden von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört allen gemeinsam. Jeder Miterbe hat einen Anteil am gesamten Nachlass, nicht am einzelnen Zimmer oder Stockwerk.
Über einen Nachlassgegenstand wie das Haus können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein Verkauf braucht also die Zustimmung aller, auch der Miterben, die weit weg wohnen.
- Notwendige Erhaltung: Maßnahmen, die dringend nötig sind, etwa bei einem Dachschaden, darf jeder Miterbe allein veranlassen (§ 2038 BGB).
- Ordnungsgemäße Verwaltung: Über laufende Dinge wie Vermietung oder Versicherungen entscheidet die Mehrheit, gerechnet nach der Größe der Erbanteile, nicht nach Köpfen.
- Verkauf, Belastung, größere Umbauten: nur einstimmig.
Vier Wege aus der Erbengemeinschaft
- Gemeinsam verkaufen. Das Haus wird am Markt verkauft, der Erlös nach Erbquoten verteilt. Meist der Weg mit dem besten Preis.
- Einer übernimmt. Ein Miterbe behält das Haus und zahlt die anderen aus. Dafür braucht es einen belastbaren Wert, sonst entsteht Streit über die Abfindung.
- Gemeinsam behalten. Vermieten oder nutzen, mit klaren Regeln für Kosten, Instandhaltung und Entscheidungen. Das funktioniert, solange alle mitziehen.
- Den Anteil verkaufen. Jeder Miterbe kann seinen Erbteil verkaufen, notariell beurkundet (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
Wenn sich nicht alle einig sind
Grundsätzlich kann jeder Miterbe jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft auseinandergesetzt wird (§ 2042 BGB). Ausnahmen ergeben sich etwa aus Anordnungen im Testament oder durch einen Testamentsvollstrecker.
Findet man keine Lösung, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Jeder Miterbe kann sie beantragen. Der Zuschlag liegt häufig unter dem Preis eines freien Verkaufs, und das Verfahren belastet alle Beteiligten. Deshalb lohnt es sich, vorher noch einmal ernsthaft nach einer Einigung zu suchen.
So läuft der Verkauf durch eine Erbengemeinschaft
- Erbnachweis klären und das Grundbuch berichtigen lassen, damit alle Erben eingetragen sind.
- Wert ermitteln und gemeinsam besprechen.
- Einigung festhalten: Verkaufswunsch, Preisrahmen, Ansprechperson. Eine Person kann mit schriftlicher Vollmacht für alle verhandeln.
- Makler beauftragen. Alle Miterben unterschreiben den Maklervertrag oder bevollmächtigen eine Person.
- Beim Notar beurkunden. Alle Miterben sind anwesend oder vertreten.
- Erlös verteilen: nach Erbquoten, abzüglich gemeinsamer Kosten. Anordnungen aus dem Testament sind zu beachten.
Steuern in der Erbengemeinschaft
Die Erbschaftsteuer wird für jeden Miterben einzeln berechnet, mit seinem eigenen Freibetrag. Für die Spekulationssteuer gilt die Frist des Verstorbenen: Wurde das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und war es nicht selbst bewohnt, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Das zeigt der Spekulationsfrist-Check. Im Detail erklärt es der Ratgeber Spekulationssteuer beim Hausverkauf.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information nach dem Stand vom 13. Oktober 2026 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Gesetze, Fristen und Fördergrenzen ändern sich. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie bitte mit Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.